小区外墙脱落的情况很常见，很多因为外墙掉落起诉开发商的诉讼都出现在外墙质保期内，但像这样在交房多年后仍以工程质量上的问题为由要求开发商赔偿财产损失并胜诉的案例，在全国都非常少见

  法院审理认为，开发商作为涉案小区的开发商，为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，有责任对存在实施工程质量缺陷的外墙维修费用承担赔偿相应的责任，以共同维护弘扬和谐、法治的社会主义核心价值观

  在来自开发商的700多万元赔偿款打到业委会账户后，经业主大会投票，这个位于北京市东三环的小区准备启动路面铺设等工程。

  不久前，时代国际嘉园业委会在因小区外墙脱落引发的和开发商之间的财产损害赔偿案中胜诉，赔偿款由此而来。

  海润天睿律师事务所律师刘志成是这场官司中业委会方的代理律师，他告诉《法治周末》记者，小区外墙脱落的情况很常见，很多因为外墙掉落起诉开发商的诉讼都出现在外墙质保期内，但像这样在交房多年后仍以工程质量上的问题为由要求开发商赔偿财产损失并胜诉的案例，在全国都非常少见。

  业主大会同意对小区路面重新铺设后，一向较真的张财林开始研究，如何在保证高质量的前提下，把花费控制到最低。

  “现在小区交房17年，路面已然浮现多处塌陷，我们大家都希望通过这次路面重新铺设，70年产权到期的时候，小区地面依然质量完好。”张财林说。

  《法治周末》记者在张财林的办公桌上看到一张白纸，上面画着路面铺设简图：“我是做自动化的，地面铺设我原来也不懂。我就找了三四家公司学习，心中有数才能不被忽悠。”

  张财林指着这张图纸解释具体的路面铺设施工全套工艺流程：“路面往下挖45cm，夯实素土（土地原来的土），上面铺20cm厚的二灰压实后，再往上打15cm的混凝土，混凝土我也了解了，我们准备用c25混凝土，保证路基强度，再上面5cm干硬灰连接层，最上面我们要铺花岗岩。”

  业委会成员沟通后决定，具体施工时水泥、石灰部分等辅料由施工方采购，大理石部分委托物业采购，确保质量并控制支出。张财林在接受《法治周末》记者正常采访前几天，刚去了一趟某地矿山，当地考验查证并和矿山老板谈价；就在接受《法治周末》记者正常采访前10分钟，他还在跟一家做路面施工的公司洽谈。

  认真、坚持和精打细算，张财林做业委会主任以来一直如此，与开发商打官司如此，这次进行小区路面铺设亦如此。

  时代国际嘉园离国贸仅有一站地铁的距离。这个地理位置优越的小区，整体质量之前却并不尽如人意。在2006年交房后不到10年，楼盘就出现了外墙大面积掉落的情况，而且墙砖掉了后还露出了下述物品：泡沫板、木板、编织袋、烟盒等。

  “我们当时就怀疑开发商是不是把建筑垃圾填到墙里了。脱落的部位主要是一到二层的大理石外墙，业主经常走在小区里就被外墙掉地上的声音吓到，这些掉落的大理石万幸没有砸到过人，不过小区的车被多次砸到。”张财林回忆。

  在业委会于2020年4月起诉开发商之前一年，张财林就开始着手诉讼资料的搜集，他向朝阳区规划委申请了小区最初施工建造的所有图纸，确认小区外墙施工标准是什么以后，购买了标准相关的全套图集，拿着图集与小区真实的情况进行比对。在此基础上，他还多次咨询法律界人士，心里基本有数后，业委会才决定起诉开发商。“诉讼费用用的是小区的公共收益，业委会账户上这部分资金本来就少，不能打没谱的仗。”

  诉讼从一审到二审，耗时将近3年，其中经历了新冠疫情的起起落落，经历了小区业委会的改选，甚至张财林的孩子，都从一名高中生变成了大学生。

  “能打赢官司，太难了，能够说是天时、地利、人和种种因素叠加下，我们才有最后的胜诉。”张财林说，胜诉后其他小区的业委会也都很振奋，面对其他业委会的咨询，他在总结经验的情况下也坦陈，在小区交房十几年后再因外墙脱落跟开发商打官司胜诉的案例很少，时代国际嘉园的案例或许不好复制。

  刘志成告诉《法治周末》记者，该案有很多可以总结的地方，而业委会能胜诉的核心原因是鉴定机构认定了房屋外墙有质量缺陷，且质量缺陷与外墙脱落有直接因果关系。

  2017年1月，张财林当选为业委会主任，由于外墙修补费用比较多，物业公司无法对问题进行妥善解决。

  时代国际嘉园小区实行物业管理酬金制。张财林解释，“也就是说，业主大会选聘物业公司，业委会、物业同开户银行一起设立银行监管的共管账户，所有物业费收入全部进入共管账户，物业费归全体业主所有，物业公司只拿合同约定的酬金。物业公司若是需要有采购、维修等费用支出，必须业委会和物业公司双方一同签字，方能提款。同时，共管账户如果结余了，归全体业主共有，如果亏损了，那全体业主也要把亏空补平。这对业委会的管理能力有较高的要求”。

  2017年之前的物业公司连续两年亏损，张财林当选业委会后，首要的工作就是设立相对完善的财务制度，对物业报上来的费用严格审批，“必须精打细算，让账上有钱”。

  张财林举了个例子，他在刚做业委会主任时，当时的物业公司是一家大物业。有一次小区内有3部电梯的显示器坏了，物业报上来的维修更换预算是10万元左右，报价依据是，老的显示器已不再生产，如果换新型号的电梯显示器，就要重新做布线等工作。

  “我是学理工科的，多少也懂一点，一看这报价就知道在乱报。物业二次报的预算是3.5万元，我认为还是高。”张财林跟物业工作人员说，“一共8000元，还能让你们赚钱”。

  物业公司没同意这个仅有8000元的方案，最后业委会自己找了维修公司报价，仅花费3900元，就解决了3部电梯的显示器问题。

  “从这一个例子就不难得知，酬金制下业委会的工作人员有多难。如果对工程等问题一点不懂，就可能被物业公司牵着走。很多业委会担心，如果不签字，出了问题责任谁来承担？所以好多业委会几乎是被逼着签字。”张财林说。

  张财林自己本身有企业管理的经验，他把这套经验也用到了业委会的管理上。比如，他要求物业采购任何物资，首先要业委会签字，其次，采购的物资并不立即进入物业库房，而是进入业委会的库房，物业有必要进行某一个物品更换时，要拿着旧的坏器件，到业委会库房领新物件，“不能物业说换就换”。业委会还要求，采购必须在某大型平台上，用业委会和物业公司共同的账号登录购买，这样网络上也有购物记录，如果同一类物资短期内重复购买，那么业委会也要对采购需求来做重新评估，要求物业公司给出合理理由。

  “物业的所有票据我们都会复印一套留在业委会的办公室，业委会聘任了一个兼职会计，每周3次进行账务复核归档，这样也方便业主查账。”张财林说。

  在业委会办公室的铁皮柜里，《法治周末》记者看到了物业公司近两年的票据复印资料按月整齐码放着，早些年的账目资料则被打包放在铁皮柜上方的箱子里。

  “就这么精打细算下来，2020年年初的时候，物业公司已扭亏为盈，用来存放小区公共收益的业委会账户上有了50多万元的盈余，这部分资金也成了我们后来打官司的费用支撑。”张财林说。

  有了打官司的资金，张财林开始做法律咨询，刘志成在看了有关的资料后，认为有希望打赢官司，于是在2020年4月，刘志成代表时代国际嘉园业委会对开发商提起了诉讼。

  “我们在业主大会的议事规则中，业主大会已经授权业委会进行财产损害赔偿类诉讼，所以我们在这一步也节省了很多时间。”张财林答道，通常开一次业主大会，投票结束需要两个月甚至更长的时间。

  刘志成和记者说，虽然肉眼可见小区外墙的施工有一定的质量上的问题，但是一旦进入诉讼，想要以质量上的问题为由要求开发商赔偿业主财产损失，必须证明质量上的问题与外墙脱落有直接因果关系，而且质量上的问题是否是外墙脱落的根本原因，也关系到诉讼的结果，毕竟小区已经交房十多年过了质保期。

  “但是我们一致认为这么明显的质量上的问题，值得拼一次。我们在前期调查中也发现，小区开发商在通州有一个楼盘在售，且时代国际嘉园地下车库部分的产权方仍然可能是开发商，所以如果胜诉，执行起来非常容易。”刘志成补充，这一点也是敢于打官司的重要原因，因为现在很多楼盘都是开发商设立一个项目公司，去办理楼盘的各种施工建设手续，一旦楼盘交付，项目公司解散，小区业主想维权的难度就会变大，即便胜诉，开发商有没有能力支付赔偿金都是问题。

  与开发商打官司的这3年里，时代国际嘉园的物业公司同步申请下来公共维修基金对小区外墙做修复，申请下来的公共维修基金的额度，也最终成为法院判决开发商赔款的依据之一。

  物业公司向朝阳区房管局提出公共维修基金申请后，房管局指定朝阳区房屋安全鉴定站对小区进行了修缮鉴定，认定该小区五栋楼均存在外墙脱落风险，建议对外墙装饰损坏做综合修理，第三方工程咨询造价公司鉴定小区修缮费用合计约1006万元。

  在时代国际嘉园，《法治周末》记者看到，该小区一到三层的外墙维修工程已基本收尾。

  诉讼过程中，法院委托第三方鉴定机构对时代国际嘉园小区外墙施工是不是满足施工图纸上标注的标准及外墙脱落的原因进行检验确定，鉴别判定的结果显示，采用“干挂”方式安装的石材，石材与龙骨之间采用“石材与龙骨间无连接件，采用胶粘连接”“石材与龙骨间无连接件，采用铁丝绑扎连接”的方式，不符合当时的施工要求，存在实施工程质量缺陷，是导致干挂石材脱落的根本原因；采用“挂贴”方式安装的石材，粘结砂浆都会存在不密实的情况，部分位置粘贴砂浆内存在建筑垃圾，存在施工缺陷，是导致挂贴石材脱落的根本原因，其他坏因在时间上的积累是现状存在的次要原因。

  “这个鉴定至关重要。如果鉴定机构只鉴定出外墙有质量上的问题，但是没有鉴定出质量上的问题和外墙脱落的因果关系，那法院可能就很难判决。”刘志成说。

  一审法院最终根据鉴别判定的结果等判决开发商赔偿小区修缮费用1006万元的70%给业委会，共约704万元。

  开发商不服一审判决，并向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审法院认可了一审法院的判决，驳回上诉，维持原判。

  记者在二审判决书中还看到这样一段话：开发商作为涉案小区的开发商，为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，有责任对存在实施工程质量缺陷的外墙维修费用承担赔偿相应的责任，以共同维护弘扬和谐、法治的社会主义核心价值观。